Замість ЖЕКів у Вінниці з'явилися керуючі компанії з гучними позитивно-оптимістичними назвами, які переконують, що ці компанії гарантують якість послуг, що надаються. Зі зміною вивіски повинна змінитися суть цих комунальних підприємств. Як вважає директор департаменту житлового господарства Вінницької міськради Роман Фурман, для цього потрібен час. Якийсь результат вже є. Окремі будинки відмовляються від підприємств, які раніше були їх ЖЕКом, і починають домовлятися з іншими.

«Почали опалювальний сезон, коли ще було тепло, щоб до холодів відрегулювати параметри. Кому було жарко, міг прикрутити вентиль в підвалі»

 - З 16-17 жовтня в квартири вінничан подали опалення, хоча вдень температура досягала 20-22 градусів. Наскільки виправдана дата початку опалювального сезону з точки зору енергозбереження?

 - Це не єдиний критерій... Станом на 18 жовтня понад 80% житлового фонду вже було з опаленням, але котельні працювали на мінімальному тепловому режимі. У чому особисто я бачу позитив того, що розпочато опалювальний сезон при відносно високій температурі зовнішнього повітря? Для того, щоб вийти на відповідні параметри температури всередині приміщень, теплопостачальним підприємствам потрібен певний проміжок часу.  Коли запускали котельні при холодній погоді, отримували масу скарг на недостатній обігрів житла. А так люди не відчувають дискомфорту. Розрахунок був на те, щоб на момент очікуваного похолодання наша тепломережа вийшла на необхідні параметри.

 Тепер поясню щодо «перегріву». Практично всі багатоповерхівки оснащені лічильниками і запірною арматурою, тому мешканці будинків могли самостійно регулювати подачу тепла. Якщо, наприклад, люди вважали, що їм жарко, то могли прикрити вентиль. Хоча, нагадаю, що в нічний час різко холодає. Напевно, тому ми не отримували істотних скарг з цього приводу.

 Таким чином, хоча опалювальний сезон і почався, коли ще було тепло, споживачі оплачувати його будуть за приладами обліку, тобто, за спожиті гігакалорії. У переважній більшості випадків старші по будинках намагаються економити і регулюють подачу теплоносія. Ймовірно, для теплопостачального підприємства це і не зовсім зручно, але мешканці користуються можливістю скоротити споживання.

 - Скільки діб необхідно котельням для виходу на розрахункові параметри теплоносія в квартирах?

 - Перш за все, потрібно запустити тепло на весь житловий фонд.  Тоді можна відрегулювати. Як правило, за 3-4 дні вдається впоратися з цим завданням, навіть за умови усунення поривів та інших проблем в тепломережі.

 - Нинішнього літа мережі, які раніше обслуговувало ДП «ТКЕ Маяк», були передані КП «Вінницяміськтеплоенерго». У комунальному підприємстві протягом декількох місяців заявляли, що «отримане майно» знаходиться в аварійному стані. Наскільки сьогодні міська влада може гарантувати, що вся Вишенька, включаючи колишню «зону відповідальності» «Маяка», нормально «пройде» зиму?

- Досить тривалий період часу «Маяк» не вкладав кошти в реконструкцію тепломереж. Коли виникали пориви, в авральному порядку вони ліквідовувалися. Простіше кажучи, де могли, там ставили хомути. Тим, що ми розуміємо під поняттям «реконструкція», підприємство не займалося.

 Зараз мережі повернули в комунальну власність міста, але вони знаходяться в жахливому стані. На сьогоднішній день можу з упевненістю сказати, що застосовуються всі можливі заходи, щоб в опалювальний період жителі не відчули проблем. Гарантувати відсутність аварійних ситуацій ніхто не стане. Єдине, про що можна говорити, так це про усунення аварій в максимально стислі терміни.

 При формуванні міського бюджету на наступний рік, впевнений, будуть закладені кошти на те, щоб провести реконструкцію найбільш проблемних ділянок тепломережі.

«Нам потрібен рік-два, щоб змінити свідомість мешканців і змусити керуючі компанії цінувати фінансовий ресурс, що виділяється співвласниками житла, і працювати якісно»

 - ЖЕКи стали керуючими компаніями, змінили назви. Чи багато хто з них не тільки юридично, але й фактично готові бути замовниками послуг, а не їх виконавцями?

 - Підприємства залишаються в комунальній власності з засновником у вигляді територіальної громади міста Вінниця в особі міськради. Реформою житлокомунгоспу передбачено, що не орган місцевого самоврядування визначає перелік надаваних мешканцям послуг і ціни, як це було раніше. Законодавець ці повноваження передав співвласникам житла.

Почну з пояснення ідеї перейменування. Вона полягає в тому, щоб позбутися самого поняття «ЖЕК». Так склалося, що історично до ЖЕКів ставилися як до організацій, які нічого не роблять. Щоб змусити їх щось робити, потрібно було скаржитися і лаятися, але при цьому за все житлова контора брала гроші.

 Я правильно висловився?.. Саме такі асоціації у багатьох виникають, коли говорять про ЖЕКи. З перейменуванням необхідно змінити імідж і суть. Тепер ми говоримо про керуючу компанію, яка має бажання керувати багатоквартирним будинком.

 На сьогоднішній день 90% житлового фонду визначилися з формою управління, вибрали управлінську компанію і працюють над питанням підписання договорів про управління. Закон України про житлово-комунальні послуги з 8 грудня 2018 року повністю скасовує «квартплату», замість неї впроваджуючи оплату за нову послугу - «управління житловим будинком».

 Виключно співвласники наділені повноваженнями визначати вартість цієї послуги, перелік і обсяг робіт на будинок. Ціноутворення нічим не обмежено. Співвласники самостійно можуть закладати в кошторис відповідний перелік ремонтних робіт.

 Окремо хочу зупинитися на ремонтах. З 1990-х років на це не було коштів у ЖЕКів, тому багато в наших будинках вимагає заміни. З 2009 року функціонує програма щодо співфінансування капремонтів, де мешканці збирають 30% від необхідної суми, а з бюджету міськрада додає 70%. Вона користується попитом.

 З кожним роком кількість бажаючих працювати за цією програмою збільшується і в першу чергу за рахунок того, що зростає кількість відповідальних співвласників, які розуміють, що не їм «всі повинні», а що будинок - це частина їх загальної власності. І законом чітко передбачено, що відповідальність за зміст і ремонт спільної власності лежить на співвласниках. Міськрада, як і раніше, буде допомагати, і програму співфінансування ніхто згортати не збирається.

 При обранні тієї чи іншої компанії, що управляє, у співвласників є право «по-хазяйськи» підійти до питання визначення переліку необхідних робіт. Якщо ми говоримо про дах, то, можливо, його варто не латати, а капітально відремонтувати, і, скажімо, закласти в міському бюджеті-2019 витрати на співфінансування цього ремонту.

 - Цією програмою передбачається, що мешканці не мають права вибирати підрядника і повинні погоджуватися з вибором будівельної фірми, яку запропонує керуюча компанія?

 - Хочу нагадати, що при співфінансуванні виділяються бюджетні кошти. Їх використання без відповідних тендерних процедур неможливо. Розпорядником бюджетних коштів є департамент житлового господарства. Співвласники багатоповерхового будинку тільки ініціатори. При визначенні підрядника на ту чи іншу ділянку робіт департамент подає заявку в електронну систему Prozorro.

 Дійсно, періодично мешканці кажуть, що є підрядна організація, яка готова дешевше виконати роботи. В такому випадку ми пропонуємо їй теж брати участь у тендері. На жаль, не всі організації хочуть офіційно «світитися» і виконувати роботи за безготівковим розрахунком. Уточню, міськрада не може виділити готівку, а крім того, вимагає гарантії якості і покликана стежити за прозорістю і законністю, включаючи сплату підрядником податків і офіційних зарплат найманим працівникам.

Повторюсь, ми закликаємо всі будівельні організації брати участь в тендерах. Упевнений, що зі збільшенням кількості учасників і появою конкуренції покращиться якість робіт, знизиться вартість і вдасться заощадити бюджетні кошти.

 - Чи бувають зараз такі випадки, коли свої послуги по конкретному об'єкту пропонують дві-три компанії, які між собою не пов'язані?

 - Звичайно. Досить поширеною послугою є утеплення будинків. По деяких об'єктах ми спостерігаємо конкуренцію, яка дозволяє в деякій мірі знизити кінцеву вартість робіт.

 - З появою керуючих компаній скарг на роботу колишніх ЖЕКів стало менше?

 - Переконаний, що миттєво цього не станеться. Якийсь час ми приречені отримувати скарги на роботу керуючих компаній. Хоча, в принципі, це невірно. Договір укладений між мешканцями та управляючою компанією. У разі ігнорування або невиконання умов договору його можна розірвати і замінити одну компанію на іншу.

 Обрана співвласниками житла керуюча компанія не є безстроковим «навантаженням». Змінити її можна хоч через місяць. Більш того, при періодичній зміні керуючої компанії, її менеджмент буде змушений задуматися над причинами, зробити висновки і вжити заходів. Тобто почати працювати якісно.

 Думаю, нам потрібен рік-два, щоб змінити свідомість мешканців і змусити керуючі компанії цінувати фінансовий ресурс, що виділяється співвласниками житла, і працювати на совість.

 Ми вивчали досвід роботи нашого польського побратима - міста Кельце. Я був в гостях у однієї з управлінських компаній. Так ось, там міськрада абсолютно не опікується житлокомунгоспом. Ніхто не контролює заявки та скарги мешканців, діють цілком зрозумілі договірні відносини між двома учасниками цього процесу.

 Співвласники житла наймають управлінську компанію, оплачують послуги, а якщо їх не задовольняє результат, домовляються з конкурентами. Конкуренція між управлінськими компаніями привела до того, що деякі навіть ввели внутрішній аудит. За неякісне або несвоєчасне виконання робіт підприємство штрафує своїх працівників.

«На умовах 30/70 міський бюджет може фінансувати капремонт ліфта, але не його заміну на новий»

 - Чи були у Вінниці прецеденти, коли дві управлінські компанії боролися за обслуговування будинку?

 - Поки рано робити аналіз. Цей ринок тільки зароджується. Лише 200 з 1400 будинків уклали договори. Решта узгоджують умови. Крім того, мешканці досить інертні і вони не до кінця розуміють, що цілий перелік послуг може надаватися тільки через управлінську компанію. Наприклад, обслуговування ліфтів.

 Тому в більшості своїй управлінські компанії самі проявляють ініціативу, переконуючи підписати договір. Були випадки, коли свої послуги пропонували дві компанії. Наприклад, на території обслуговування ТОВ «ЖЕО» жителі одного будинку віддали перевагу іншій - комунальній - керуючій компанії.

 Сьогодні немає монополії на «зону обслуговування», яка була у ЖЕКів. Мешканці отримали право вибирати, деякі цим користуються. Зрозуміло, що для більшості мешканців пріоритетом є ціна послуги. Ми ж їм намагаємося пояснити, що це один з факторів. Ще вкрай важливі якість і широта спектру послуг керуючої компанії.

Давайте згадаємо, чому житловий фонд знаходиться не в кращому стані. Тарифи на його утримання затверджувалися через рік-два, тоді як ціни на витратні матеріали і мінімальна зарплата росли частіше. В результаті обов'язкові витрати з'їдали бюджет контор, і вони ніколи не виконували заздалегідь намічений план робіт. На багато чого – просто не залишалося коштів. Хронічне недовиконання і призвело до того, що тепер подекуди потрібні екстрені заходи у вигляді капремонту підвалів, інженерних мереж, даху, вікон і дверей.

 - Скільки у Вінниці аварійного житла?

 - Такого немає. Є 112 ветхих будинків. Вони розташовані в центральних районах міста, а споруджені в кінці 19-го і на початку 20 століття. Там цілком можна жити. Практично всі ці будівлі знаходяться в приватній власності.

 - Багатоквартирним будинкам, яким понад 50 років, з наступного року міськрада запропонувала пільги. Якщо мешканці вирішать створювати ОСББ, то міський бюджет покриє витрати на реконструкцію не одного напрямку, скажімо, даху, а двох - даху та системи водопостачання. Наскільки великий запит на подібне?

 - Побачимо.  Думаю, він буде. Цього року діє програма співфінансування капремонтів, яка передбачає виділення бюджетних коштів двома етапами. Перший - при створенні об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), і другий, коли воно створено.

 Для підтримки створення ОСББ один з видів робіт міськрада готова оплатити на 100%. У 2018 році міський голова Сергій Моргунов доручив вивчити можливість для стимулювання процесу створення ОСББ. На підставі цього прийнято рішення про 100-відсоткову оплату з міського бюджету двох видів для будинків до 1970 року за умови, що мешканці створюють об'єднання з 19 січня 2019 року.  Правда, ці два види зроблять не за один рік...

 Таких будинків у місті понад 700. Програма почне діяти з наступного року. По суті, вона поширюється на велику кількість хрущовок. Ми ж прекрасно розуміємо, чому неохоче люди йдуть на створення ОСББ. Вони бояться залишитися один-на-один зі своїм старим будинком.

 - Впродовж останнього десятиріччя часто доводиться чути про зношеність ліфтів. Звучать різні пропозиції, як і за чий рахунок їх ремонтувати. Наскільки актуальна тема оновлення ліфтового господарства?

 - У 466 вінницьких багатоповерхівках налічується 1283 ліфтів. Близько 40% з них відпрацювали понад 25 років, і продовжують працювати при більш уважному нагляді з боку обслуговуючих організацій. За обслуговування ліфтового господарства в місті відповідають чотири підприємства.

 Ліфт - це конструктивний елемент будь-якого будинку, як і підвал або дах. Йог капремонт теж можна здійснювати на умовах співфінансування. Капремонт дозволяє продовжити роботу ліфта на 4 роки. Зрозуміло, що заміна ліфтової кабіни, електричної і механічної частини коштує набагато дорожче. На умовах 30/70 міський бюджет не зможе фінансувати таку модернізацію. Тому, якщо жителі вважають за потрібне, міськрада може допомогти з капремонтом, який обходиться в середньому в 100 тисяч гривень.